Апартаменты. Перевод в жилое помещение
В начале нашей статьи мы постараемся ответить на вопрос: зачем покупателям апартаментов переводить их в жилой фонд.
При покупке апартаментов простые граждане не видят никакой разницы между жилой квартирой и апартаментами, которые относятся по статусу к нежилым помещениям. Впоследствии граждане сталкиваются с рядом вопросов, которые могут затруднить использование данных помещений по назначению, для которого они приобретались.
Как правило, при продаже апартаментов продавцы не консультируют о подобных последствиях, так как освещение данных вопросов им не выгодно. В тоже время, рост спроса и предложений на апартаменты связан в первую очередь с разницей в цене с обычными квартирами (апартаменты значительно дешевле квартир).
Первые негативные последствия при покупке данной недвижимости, которые ощутит на себе собственник, возникнут практически сразу: он не сможет зарегистрироваться по постоянному месту жительства в данных апартаментах. Неприятным сюрпризом станут также налоги, которые будут начисляться как за нежилое помещение.
Отсюда возникает закономерный вопрос - а возможно ли перевести апартаменты в жилой фонд.
Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.
Теоретически существует установленный порядок перевода, который урегулирован Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации выглядит следующим образом:
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Более того, частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи.
На практике граждане сталкиваются с тем, что, даже соблюдя все установленные предписания, они получают отказ в переводе нежилого помещения в жилое.
Происходит это в первую очередь по причине несоответствия назначения объектов недвижимости назначению земельного участка, на котором производилось строительство объекта, а также отсутствие документации, которая подтверждает соответствие помещений требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам и жилым помещениям в нем градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям (нормативам по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам).
В ближайшее время правительство Свердловской области, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
Требования к жилым помещениям предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.
Данные отказы могут быть обжалованы в судебном порядке, в том числе с предъявлением требования о признании помещения соответствующим нормам, предъявляемым к жилому помещению и обязании Администрации города осуществить перевод в жилые помещения нежилых помещений.
При рассмотрении дела в суде будет дана оценка соответствию апартаментов требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам и жилым помещениям в нем, в том числе градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям.
При вынесении решения, помимо вышеперечисленных аспектов соответствия нормам, предъявляемым к жилым помещениям, будет учитываться также соблюдение градостроительных нормативов в части обеспечения жилой застройки объектами социального обслуживания: здание должно находиться в пределах нормативной пешеходной доступности до детского сада, общеобразовательной школы, аптеки, поликлиники, физкультурно-оздоровительных учреждений, здание не должно оказывать негативного воздействия на окружающую среду, не представляет угрозы жизни и здоровью людей.
Как мы видим, перевод апартаментов в статус жилого помещения в административном либо судебном порядке – это достаточно сложный и занимающий много времени процесс. Прежде чем приступить к данному процессу мы советуем проконсультироваться у специалиста, который сможет разъяснить вам данную процедуру, что убережет вас от многих подводных камней.
