Купля-продажа квартиры
Как правильно и без рисков для себя приобрести квартиру? Если Вы задавались таким вопросом, то эта статья точно Вам поможет.
- Прежде чем заключить договор проверьте продавца: убедитесь, что он дееспособен, что у него отсутствуют заболевания, препятствующие заключению сделки (наркомания, алкоголизм, психические расстройства), проверьте его деловую репутацию.
Не поленитесь попросить у продавца справки из наркологии и психиатрии, особенно, если стороной сделки является пожилой человек. Частично установить дееспособность продавца вы можете, заключая сделку у нотариуса. Об этом он делает запись непосредственно в договоре.
Правоспособность юридических лиц можно проверить через интернет в Едином государственном реестре юридических лиц на сайте nalog.ru. В реестре находятся все организации и индивидуальные предприниматели, которые зарегистрированы в России. На практике нередки случаи, когда одна из сторон договора — несуществующее либо прекратившее деятельность юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а сделку подписывает несуществующий директор.
Через картотеку Арбитражных дел можно найти все судебные дела, которые когда-либо рассматривались в арбитражных судах. Вводим ОГРН или название и ищем организацию. В картотеке арбитражных дел на arbitr.ru найдутся все дела с участием данной организации. Здесь можно узнать, в качестве кого она выступала — истца или ответчика, а также получить информацию о ходе судебного разбирательства и вынесенных решениях.
Обязательно проверьте продавца на наличие задолженностей и обременений на сайте Федеральной службы судебных приставов. Достаточно ввести Ф.И.О. или наименование организации и вам станет доступна вся необходимая информация.
- Важным шагом станет проверка квартиры на наличие обременений. Никто не хотел бы получить долгожданную квартиру с сюрпризом в виде ареста или залога.
Проверить очень просто - заказать выписку из ЕГРП в Росреестре. Сделать это можно непосредственно в органах Росреестра, через Многофункциональные центры или через интернет.
- Стоит обратить внимание на основание возникновения права собственности продавца на квартиру.
В выписке из ЕГРН или в Свидетельстве о государственной регистрации права на есть строка: «документы-основания», которая расскажет на каком основании приобреталось право собственности.
Если основанием послужило решение суда – следует уделить этому особенное внимание. Обязательно ознакомьтесь с решением. Из него вы сможете узнать много полезной информации: как строилась, приобреталась, продавалась квартира, почему возник спор, сколько людей зарегистрировано, есть ли у квартиры дефекты, был ли спор между наследниками по поводу этой квартиры; о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой и т.д. Стоит оценить возможность продолжения таких судебных тяжб. Если основанием стало завещание, то можно постараться проверить, нет ли иных наследников, желающих получить квартиру.
- Обязательно проверяйте количество зарегистрированных человек в квартире и снятых с учета, указаны ли данные лица в договоре.
Справку по форме №40 о количестве зарегистрированных лиц можно заказать через многофункциональный центр либо в паспортном столе.
Если квартира приобреталась на основании договора приватизации, и кто-то из указанных в ордере отказался от приватизации, но не снялся с регистрационного учета – он будет иметь право вселится в эту квартиру. Если выяснится, что в квартире прописаны лица, неуказанные в договоре, то они также смогут требовать предоставить им место проживания. Вряд ли Вы бы хотели жить в своей квартире с чужим человеком.
Помните, что, если в договоре не будут указаны все лица, имеющие право на проживание в данной квартире, - договор может быть признан недействительным.
- Проверьте отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам. Бывают случаи, когда, купив квартиру по выгодной цене приобретатели узнают о долгах на квартиру под половину суммы от стоимости самой квартиры. Не очень приятная новость и дополнительные трудности. На официальных сайтах предоставления услуг ЖКХ представлена форма, заполнив которую, можно получить информацию о задолженности по конкретной квартире. Долги конечно по коммунальным платежам Вы не обязаны платить, но суды с бывшими собственниками отнимут много нервов и времени. Да и кто хотел бы квартиру, где постоянно отрубают свет.
- Всегда составляйте акт приема-передачи квартиры с указанием всех недостатков. Это правило, которое сможет Вас защитить от неприятных неожиданностей, таких как неузаконенная перепланировка квартиры, на которую вы не соглашались. День, указанный в акте, должен совпадать с фактическим днем вселения. Передача ключей должна осуществляться в день составления акта.
- Договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть в письменной форме. Заверять у нотариуса или нет - решать Вам. Но помните, что законом предусмотрены случаи, когда договор купли – продажи подлежит обязательному нотариальному заверению. Например, если вы приобретаете квартиру, находящуюся в долевой собственности или квартиру, где есть несовершеннолетний собственник. Мы советуем обратиться к нотариусу в любом случае, тем самым вы дополнительно подстрахуете себя.
Подписать договор купли-продажи, еще не значит получить право собственности на квартиру. Для окончательного оформления сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра. Даже решение суда о признании права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать.
Когда о Вас сделают запись в реестре в качестве собственника квартиры, только тогда Вы становитесь полноправным собственником долгожданного приобретения.
- Всё, что касается денег и расчетов по договору должно повышать нашу внимательность к безопасности.
Наш совет-осуществляйте расчеты максимально защищенным способом и лучше в безналичной форме. Наличный расчет не рекомендуем. Слишком много возможностей у мошенников Вас обмануть.
Можно обратиться в банк. Открытие банковской ячейки - способ передачи и получения денежных средств по сделке. Смысл такого способа заключается в том, что денежные средства будут перечислены только в случае полного соблюдения и исполнения всех условий заключенного соглашения.
Можно также обратиться к нотариусу. Он до регистрации соглашения получает на свой банковский счет средства, перечисленные покупателем. Далее после того, как сделка завершена, нотариус осуществляет перечисление со своего счета денежных средств продавцу. Нотариус контролирует не только документальное оформление соглашения, но и выступает гарантом передачи средств. Расписка о получении денежных средств составляется отдельно.
- Существует еще один сложный и довольно распространенный случай - это квартира, приобретаемая в строящемся доме. В таком договоре тонкостей будет намного больше. В данном случае нужно обязательно заключить договор долевого участия в строительстве и произвести его регистрацию. Очень важно проверить застройщика: судебные споры, отзывы, проекты и многое другое. Данная покупка интересная и сложная, для нее мы посвятим отдельно целую статью, где разберем, как не стать обманутым дольщиком.
- Итогом всех Ваших проверок действий должно стать долгожданное внесение в ЕГРН данных о регистрации перехода права собственности. Никакой иной документ не подтвердит регистрацию перехода права собственности на квартиру. Помните, что Свидетельств о праве собственности уже не выдают.
Если у Вас остались вопросы по продаже квартиры Вы можете записаться к нам, в юридическую компанию «Беляев и Бадин», на консультацию по одному из телефонов: 8 (343) 200 05 78, 8 906 805 38 26, 8 953 005 11 00. Мы находимся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина – Сибиряка, д. 71, отдельный вход – вывеска «Юридическая консультация».
